주택 임대차법 (루이나)

제1조(목적) 이 법은 주택의 임대차에 관하여 임대인과 임차인의 권리와 의무를 정함으로써 임차인의 주거 안정을 보장하고 공정한 임대차 관계를 확립함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대차"란 임대인이 제3조의 주택을 임차인에게 사용하게 하고 임차인이 그 대가로 임대료를 지급하기로 하는 계약을 말한다.
2. "임대료"란 주택 사용의 대가로 매월 지급하는 금액을 말하며, 관리비는 포함하지 아니한다.
3. "관리비"란 공용부분의 관리, 난방, 급수 등에 드는 비용으로서 임차인이 임대료와 별도로 부담하기로 한 금액을 말한다.
4. "보증금"이란 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인이 임대인에게 맡기는 금전을 말한다.
5. "공공임대차"란 주택구분관리법 제2조제12호의 공공아파트에 관한 임대차를 말한다.
6. "세입자 조합"이란 제35조에 따라 등록한 임차인의 단체를 말한다.
7. "심판부"란 제46조의 임대차심판부를 말한다.

제3조(적용 범위)
①이 법은 「주택구분관리법」에 따른 주택의 임대차에 적용한다.
②「주택구분관리법」 제15조의 준주택 가운데 하숙주택, 공유주택 및 주거용 업무시설의 임대차에도 이 법을 적용한다.[1]
③주택의 일부만을 임대하는 경우에도 이 법을 적용한다.

제4조(강행규정) 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

제5조(다른 법률과의 관계)
①임대인이 임대차를 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 사유와 퇴거의 절차에 관하여는 퇴거제한법에서 정하는 바에 따른다.
②임대료의 증액과 그 상한에 관하여는 임대료안정법에서 정하는 바에 따른다.[2]
③임차인의 선정에 관한 차별의 금지에 관하여는 주거차별금지법에서 정하는 바에 따른다.[3]

제6조(서면 계약)
①임대차 계약은 서면으로 체결하여야 하며, 임대인은 서명한 계약서 1부를 임차인에게 교부하여야 한다.
②계약서를 작성하지 아니한 경우에도 임대차는 유효하며, 이 경우 계약 내용은 이 법과 제8조의 표준계약서에 따른 것으로 본다.

제7조(계약서의 기재사항) 계약서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다.
1. 임대인과 임차인의 성명과 주소
2. 주택의 소재지, 유형 및 전용면적
3. 계약 기간과 입주일
4. 임대료, 관리비 및 그 지급 방법
5. 보증금과 그 보관 계좌
6. 임대인과 임차인의 수선 부담 범위
7. 해당 주택에 적용되는 단체 협약이 있는 경우 그 사실

제8조(표준계약서) 법무부장관은 주택도시개발부장관과 협의하여 표준계약서를 정하여 고시한다.

제9조(금지되는 대가)
①임대인은 임대차의 체결이나 갱신의 대가로 임대료와 보증금 외의 금품을 요구하거나 받아서는 아니 된다.
②임대인은 1개월분을 넘는 임대료를 미리 받아서는 아니 된다.
③제1항 또는 제2항을 위반하여 받은 금품은 임차인에게 돌려주어야 한다.

제10조(주택 상태 조사서)
①임대인과 임차인은 입주할 때와 퇴거할 때 함께 주택의 상태를 조사하여 조사서를 작성하여야 한다.
②입주할 때 조사서를 작성하지 아니한 경우에는 임차인이 주택을 훼손 없는 상태로 인도받은 것으로 본다.

제11조(최소 계약 기간)
①임대차의 기간은 3년 이상으로 하여야 하며, 3년 미만으로 정한 기간은 3년으로 본다.[4]
②임차인은 제1항에도 불구하고 제16조에 따라 계약을 해지할 수 있다.

제12조(갱신 청구권)[5]
①임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②임대인은 「퇴거제한법」에서 정한 사유가 있는 경우가 아니면 제1항의 청구를 거절할 수 없다.
③임대인이 갱신을 거절하는 때에는 그 사유를 적은 서면으로 하여야 한다.

제13조(갱신된 계약)
①갱신된 계약은 종전 계약과 같은 조건으로 체결된 것으로 본다. 다만, 임대료는 「임대료안정법」에서 정하는 범위에서 조정할 수 있다.[6]
②갱신된 계약의 기간은 3년으로 한다.

제14조(묵시적 갱신) 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인과 임차인 어느 쪽도 계약을 끝내겠다는 뜻을 알리지 아니한 때에는 종전 계약과 같은 조건으로 3년간 갱신된 것으로 본다.

제15조(기간의 정함이 없는 계약으로의 전환)[7]
①임차인이 같은 주택에서 합산하여 12년 이상 거주한 때에는 그 임대차는 기간의 정함이 없는 계약으로 전환된다.
②제1항의 기간은 최초의 계약, 갱신된 계약 및 묵시적으로 갱신된 계약의 기간을 모두 합산하여 계산하며, 제17조에 따라 임대인이 바뀐 경우나 제18조에 따라 임차인의 지위가 승계된 경우에도 이어서 계산한다.
③전환된 계약은 「퇴거제한법」에서 정한 사유와 절차에 따르지 아니하고는 끝나지 아니한다.

제16조(임차인의 해지)
①임차인은 3개월 전에 서면으로 알리고 언제든지 임대차를 해지할 수 있다.
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1개월 전에 알리고 해지할 수 있다.
1. 임차인이 실직하거나 다른 시로 전근하게 된 경우
2. 임차인이나 그 가구원의 질병으로 거주지를 옮겨야 하는 경우
3. 임차인이 공공아파트에 입주하게 된 경우
4. 임차인이 가정폭력의 피해를 입은 경우
③임차인이 제1항 또는 제2항에 따라 해지하는 경우 위약금을 물지 아니한다.

제17조(임대인의 변경)
①임대차의 목적인 주택의 소유권이 매매, 상속, 경매 그 밖의 원인으로 이전된 경우 새로운 소유자는 종전 임대인의 지위를 승계한다.
②새로운 소유자는 보증금 반환 의무를 함께 승계하며, 종전 임대인은 새로운 소유자가 보증금을 반환하지 못하는 경우 이를 함께 책임진다.

제18조(임차인 사망 시의 승계)
①임차인이 사망한 때에는 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택에서 함께 살던 사람이 임차인의 지위를 승계한다.
1. 배우자 또는 사실상의 동반자
2. 자녀와 부모
3. 6개월 이상 함께 거주한 가구원
②승계인은 사망을 안 날부터 1개월 이내에 임대인에게 승계를 원하지 아니한다는 뜻을 알려 임대차를 끝낼 수 있다.

제19조(보증금의 상한)[8]
①보증금은 월 임대료의 3개월분을 넘을 수 없다.
②제1항을 넘는 보증금에 관한 약정은 그 넘는 부분에 한하여 효력이 없으며, 임대인은 이를 즉시 임차인에게 돌려주어야 한다.

제20조(보증금의 분리 보관)
①임대인은 보증금을 받은 날부터 14일 이내에 자기의 재산과 구분된 금융기관 계좌에 이를 예치하고, 그 계좌를 임차인에게 알려야 한다.
②제1항의 계좌에서 생긴 이자는 임차인에게 귀속한다.
③임대인의 채권자는 제1항의 계좌에 예치된 보증금을 압류할 수 없다.

제21조(보증금의 반환)
①임대인은 임대차가 끝나고 임차인이 주택을 인도한 날부터 1개월 이내에 보증금과 그 이자를 돌려주어야 한다.
②임대인이 제23조에 따라 공제할 금액이 있는 경우에는 2개월 이내에 공제 명세를 적은 서면과 함께 나머지를 돌려주어야 한다.

제22조(지연 가산금) 임대인이 제21조의 기한 안에 보증금을 돌려주지 아니한 때에는 기한이 지난 날부터 1개월마다 보증금의 100분의 10에 해당하는 금액을 더하여 지급하여야 한다.

제23조(공제할 수 있는 금액)
①임대인은 보증금에서 다음 각 호의 금액만을 공제할 수 있다.
1. 내지 아니한 임대료와 관리비
2. 제10조의 조사서로 확인되는 훼손으로서 통상의 사용에 따른 마모를 넘는 것의 수선 비용
②통상의 사용에 따른 마모와 노후는 공제할 수 없다.

제24조(평온한 사용의 보장)
①임대인은 임차인이 주택을 평온하게 사용할 수 있도록 하여야 한다.
②누구든지 임차인을 내보내거나 임차인에게 불이익을 줄 목적으로 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 전기, 가스, 수도 또는 난방의 공급을 끊거나 줄이는 행위
2. 출입문의 잠금장치를 바꾸거나 임차인의 출입을 막는 행위
3. 임차인의 동의 없이 주택에 들어가는 행위
4. 임차인의 물건을 옮기거나 버리는 행위

제25조(임대인의 출입) 임대인은 점검, 수선 또는 매각을 위한 안내가 필요한 경우 24시간 전에 임차인에게 알리고 적당한 시간에 주택에 들어갈 수 있다. 다만, 누수나 화재 등 긴급한 경우에는 그러하지 아니하다.

제26조(임대인의 수선 의무)
①임대인은 임대차 기간 동안 주택을 사용에 적합한 상태로 유지하여야 하며, 다음 각 호의 수선을 부담한다.
1. 지붕, 벽, 바닥 등 구조부의 수선
2. 난방, 급수, 배수, 전기 및 가스 설비의 수선과 교체
3. 창호, 출입문 및 잠금장치의 수선
4. 「주택구분관리법」 제42조의 최저주거기준을 유지하기 위한 수선
②임대인은 임차인이 수선을 요청한 날부터 14일 이내에 수선하여야 한다. 다만, 난방·급수·전기가 끊기는 등 거주에 중대한 지장이 있는 경우에는 48시간 이내에 조치하여야 한다.

제27조(임차인의 수선) 임차인은 전구, 수도꼭지 부품 등 소모품의 교체와 통상적인 청소 및 관리를 부담한다. 다만, 임차인이 부담하는 수선비는 1년에 월 임대료의 1개월분을 넘지 아니한다.

제28조(수선 지체 시 임차인의 권리) 임대인이 제26조제2항의 기한 안에 수선하지 아니한 때에는 임차인은 스스로 수선하고, 그 비용을 임대료에서 공제할 수 있다.

제29조(임대료 감액)
①주택의 결함으로 사용이 제한되는 동안 임차인은 그 정도에 따라 임대료의 감액을 청구할 수 있다.
②감액의 정도에 관하여 다툼이 있는 때에는 심판부가 정한다.

제30조(개량 공사)
①임대인이 주택의 가치를 높이는 개량 공사를 하려는 때에는 3개월 전에 공사의 내용, 기간 및 예상되는 임대료 변동을 임차인에게 서면으로 알려야 한다.
②임차인은 개량 공사를 받아들여야 한다. 다만, 공사가 임차인이나 가구원에게 지나친 곤란을 주는 경우에는 심판부에 공사의 연기나 조정을 청구할 수 있다.
③공사로 주택에 거주할 수 없는 기간에는 임대인이 적정한 임시 거처를 제공하거나 그 비용을 부담하여야 하며, 그 기간의 임대료는 면제된다.

제31조(임차인의 개조)
①임차인은 임대인의 동의를 받아 주택을 개조할 수 있다.
②임차인이나 가구원의 장애 때문에 필요한 개조는 임대인이 정당한 사유 없이 동의를 거절할 수 없다.
③임대인은 동의할 때 임대차가 끝나면 원상으로 회복할 것을 조건으로 붙일 수 있다.

제32조(전대)
①임차인은 임대인의 동의를 받아 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려줄 수 있다.
②임차인이 주택의 일부를 전대하려는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 동의를 거절할 수 없다.
③전대하는 부분의 임대료는 그 부분이 주택 전체에서 차지하는 면적 비율에 따른 임대료를 넘을 수 없다.

제33조(관리비)
①임대인은 매년 관리비의 산정 명세를 임차인에게 알려야 하며, 임차인은 그 근거 자료를 열람할 수 있다.
②임대인은 「주택구분관리법」 제34조의 수선충당금 등 소유자가 부담하여야 하는 비용을 관리비에 포함하여 임차인에게 부담시킬 수 없다.

제34조(세입자 조합의 결성)[9]
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인은 세입자 조합을 결성할 수 있다.
1. 같은 임대인에게서 주택을 임차한 5명 이상의 임차인
2. 같은 건축물 또는 같은 아파트단지에 거주하는 임차인의 3분의 1 이상
②둘 이상의 세입자 조합은 연합체를 구성할 수 있다.

제35조(세입자 조합의 등록)
①세입자 조합은 규약과 조합원 명부를 갖추어 관할 심판부에 등록하여야 한다.
②심판부는 등록 요건을 갖춘 경우 등록을 거부할 수 없다.

제36조(단체 교섭)
①20세대 이상을 임대하는 임대인은 그 임대인에게서 주택을 임차한 사람으로 구성된 세입자 조합이 교섭을 요구하는 때에는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
②교섭의 대상은 다음 각 호와 같다.
1. 수선과 관리의 기준
2. 관리비의 산정 방법
3. 「임대료안정법」에서 정하는 범위 안에서의 임대료 조정[10]
4. 공용시설의 이용
5. 그 밖에 임대차의 조건에 관한 사항

제37조(단체 협약)
①교섭으로 합의한 사항은 서면으로 작성하여 단체 협약으로 체결한다.
②단체 협약은 해당 임대인이 같은 시에서 임대하는 모든 주택의 임대차에 적용되며, 조합원이 아닌 임차인에게도 적용된다.
③개별 계약이 단체 협약보다 임차인에게 유리한 경우에는 개별 계약에 따른다.
④단체 협약의 유효기간은 3년을 넘을 수 없다.

제38조(교섭 명령) 임대인이 제36조제1항을 위반하여 교섭을 거부하거나 게을리하는 때에는 세입자 조합은 심판부에 교섭 명령을 신청할 수 있으며, 교섭이 결렬된 때에는 심판부에 조정을 신청할 수 있다.

제39조(보복의 금지)
①임대인은 임차인이 세입자 조합에 가입하거나 활동하였다는 이유로 계약의 갱신 거절, 임대료 증액, 수선 거부 그 밖의 불이익을 주어서는 아니 된다.
②임차인이 세입자 조합에서 활동한 날부터 6개월 이내에 임대인이 그 임차인에게 불이익을 준 때에는 제1항을 위반한 것으로 추정한다.

제40조(적용)[11]
①공공임대차에는 이 장의 규정을 먼저 적용하고, 이 장에 규정이 없는 사항은 이 법의 다른 규정을 적용한다.
②주거권보장법 제22조에 따라 징발한 주택에 관하여 국민주택공사가 맺는 임대차에도 이 장을 적용한다.

제41조(기간의 정함이 없는 계약) 공공임대차는 기간의 정함이 없는 계약으로 한다.

제42조(임대료와 입주 자격) 공공임대차의 임대료, 입주 자격 및 배정에 관하여는 주거복지청이 공공주택배정법에 따라 정하는 기준에 따른다.

제43조(승계의 특례) 공공임대차에서는 제18조제1항 각 호의 사람 외에도 임차인과 1년 이상 함께 거주한 형제자매, 손자녀 및 조부모가 임차인의 지위를 승계할 수 있다.

제44조(세대 교환)
①공공아파트의 임차인은 다른 공공아파트의 임차인과 합의하여 서로 세대를 바꿀 수 있다.
②국민주택공사는 교환으로 어느 한쪽 가구가 「주택구분관리법」 제42조의 최저주거기준에 미달하게 되는 경우가 아니면 교환을 거부할 수 없다.
③교환한 임차인은 종전의 거주 기간과 권리를 그대로 이어받는다.

제45조(세대 규모의 조정)
①가구원이 늘어 최저주거기준에 미달하게 된 임차인은 국민주택공사에 더 넓은 세대로의 이전을 신청할 수 있으며, 국민주택공사는 이를 우선하여 처리하여야 한다.
②국민주택공사는 가구원이 줄어든 임차인에게 더 작은 세대로의 이전을 권유할 수 있으나, 이를 강제할 수 없다.

제46조(설치)[12] 임대차에 관한 분쟁을 신속하게 해결하기 위하여 각 지방법원에 임대차심판부를 둔다.

제47조(구성)
①심판부는 판사 1명과 임대인 측 심판관 1명, 임차인 측 심판관 1명으로 구성하며, 판사가 재판장이 된다.
②임대인 측 심판관은 임대인 단체가, 임차인 측 심판관은 세입자 조합 연합체가 추천한 사람 가운데 지방법원장이 위촉한다.
③심판관의 임기는 3년으로 한다.

제48조(관할) 심판부는 다음 각 호의 사건을 관할한다.
1. 보증금의 반환과 공제에 관한 사건
2. 수선, 임대료 감액 및 개량 공사에 관한 사건
3. 계약의 갱신과 기간의 정함이 없는 계약으로의 전환에 관한 사건
4. 전대와 개조의 동의에 관한 사건
5. 세입자 조합의 등록, 교섭 명령 및 조정에 관한 사건
6. 그 밖에 다른 법률에서 심판부의 관할로 정한 사건

제49조(신청)
①심판부에 대한 신청은 서면 또는 말로 할 수 있으며, 신청 수수료는 받지 아니한다.
②당사자는 변호사 없이 스스로 절차를 수행할 수 있다.

제50조(결정)
①심판부는 신청을 받은 날부터 60일 이내에 결정하여야 한다.
②심판부의 결정은 확정판결과 같은 효력이 있다.

제51조(불복) 심판부의 결정에 불복하는 당사자는 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 항소법원에 항소할 수 있다.

제52조(벌칙) 제24조제2항을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 2만 달러 이하의 벌금에 처한다.

제53조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1만 달러 이하의 벌금에 처한다.
1. 제36조제1항을 위반하여 정당한 사유 없이 교섭을 거부한 자
2. 제38조에 따른 심판부의 교섭 명령을 따르지 아니한 자
3. 제39조제1항을 위반하여 임차인에게 불이익을 준 자

제54조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인·사용인 그 밖의 종업원이 그 업무에 관하여 제52조 또는 제53조의 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다. 다만, 그 위반행위를 방지하기 위하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

제55조(과태료)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5천 달러 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제6조제1항을 위반하여 계약서를 교부하지 아니한 자
2. 제9조제1항 또는 제2항을 위반하여 금품이나 임대료를 받은 자
3. 제19조제1항을 넘는 보증금을 받은 자
4. 제20조제1항을 위반하여 보증금을 예치하지 아니한 자
②제1항의 과태료는 주택 소재지의 시장이 부과·징수한다.

부칙 <1981년 6월 9일 법률 제3187호>
제1조(시행일) 이 법은 1982년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(존속 중인 임대차에 관한 적용례) 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 이 법을 적용한다. 다만, 제11조는 이 법 시행 후 처음으로 기간이 끝나는 때부터 적용한다.

제3조(거주 기간의 산정에 관한 특례) 제15조제1항의 기간을 계산할 때에는 이 법 시행 전에 같은 주택에서 거주한 기간을 포함한다.

제4조(군정기에 끝난 임대차에 관한 특례) 1978년 1월 1일부터 1980년 12월 31일까지 재개발을 이유로 임대인의 일방적 통지로 끝난 임대차의 임차인이 같은 부지에 새로 지어진 주택에 입주하는 경우에는 종전 주택에서의 거주 기간을 제15조제1항의 기간에 합산한다.

부칙 <2020년 11월 17일 법률 제5692호>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(공유주택에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 공유주택에 거주하는 사람의 계약에는 이 법 시행 후 처음으로 갱신되는 때부터 이 법을 적용한다. 다만, 제4장과 제24조는 이 법 시행일부터 적용한다.